Cosa controlla il notaio prima della vendita di una casa (e perché non basta)
Vendere casa non è solo trovare un acquirente. Il vero traguardo è arrivare sereni al rogito. Per riuscirci, ci sono controlli molto precisi che il notaio è tenuto a fare.
Ma attenzione: non tutto quello che conta viene realmente verificato durante l’atto. E questo vale anche se stai vendendo casa a Pinerolo o nei comuni limitrofi.
Cosa controlla il notaio prima della vendita
Il notaio ha un compito importantissimo: garantire la correttezza formale e legale dell’atto. Ecco cosa controlla:
- Titolo di provenienza
Verifica la validità del titolo con cui il venditore ha acquisito la casa (compravendita, donazione, successione). - Stato ipotecario e catastale
Effettua una visura ipotecaria e catastale aggiornata.
Controlla l'assenza di ipoteche, pignoramenti o vincoli. - Conformità catastale
Verifica che i dati catastali coincidano con quelli riportati nei precedenti atti.
Richiede la conformità catastale (dichiarata dal venditore ai sensi dell'art. 19 DL 78/2010). - Documentazione energetica
Controlla la presenza dell’A.P.E. (Attestato di Prestazione Energetica), obbligatorio per la vendita. - Identità delle parti
Verifica l’identità del venditore e dell’acquirente.
Accerta la capacità giuridica delle parti coinvolte. - Pagamenti e caparra
Verifica la tracciabilità dei pagamenti.
Quello che il notaio non controlla (e i rischi nascosti)
Il notaio non effettua indagini tecniche né sopralluoghi. Non verifica se la casa presenta abusi edilizi o difformità non dichiarate.
Si limita a:
- acquisire la dichiarazione del venditore sulla regolarità urbanistica;
- incrociare i dati catastali con quelli dell’atto di provenienza.
Anche a Pinerolo, come in ogni città, questo significa che gran parte dei problemi tecnici possono passare inosservati al momento della firma.
Se nessuno si accorge di nulla al momento dell’atto, il rischio non sparisce.
Rimane \"sotto traccia\" e può emergere in seguito, quando meno te lo aspetti:
- cause legali per vizi occulti;
- richieste di risarcimento da parte dell’acquirente;
- sanzioni amministrative da parte del Comune;
- addirittura, richieste di annullamento dell’atto.
Perché il problema può emergere dopo
Anche se in fase di rogito tutto sembra regolare, i problemi edilizi non spariscono.
Gli elementi tecnici della casa parlano:
- le finiture;
- l’epoca delle costruzioni;
- la disposizione degli spazi;
- vecchie fotografie e documentazione storica;
- testimonianze.
Un tecnico incaricato dall’acquirente anche anni dopo (per ristrutturazioni o pratiche edilizie) può trovare elementi riconducibili a un abuso edilizio antecedente all'acquisto.
Basta poco per far saltare il vaso di Pandora.
La soluzione: la verifica tecnica preventiva
Il vero controllo utile per evitare problemi è quello tecnico, prima della vendita.
Con una verifica urbanistica e catastale eseguita da un tecnico qualificato:
- si controlla la presenza di eventuali abusi;
- si verifica la corrispondenza tra stato di fatto e documentazione edilizia e catastale;
- si sistemano eventuali irregolarità prima di arrivare all'atto.
Se stai per vendere casa a Pinerolo, questa è la scelta più saggia per evitare complicazioni.
Questo protegge il venditore da contenziosi futuri e rende la casa realmente \"pronta\" alla vendita.
Come ti aiuta Sherlock Homes
Con il nostro metodo:
- Verifichiamo in anticipo tutta la documentazione tecnica;
- Ti aiutiamo a sistemare eventuali irregolarità;
- Prepariamo la casa a una vendita sicura, senza sorprese dopo.
Sherlock Homes – Perché vendere casa a Pinerolo è una decisione seria.